Kontratu zibilak

1. Etxebizitza-erabileraz bestelako errentamendu-kontratua

1.1.SARRERA

Hiri-errentamenduei buruzko 29/1994 Legeak arautzen ditu horrelako kontratuak.

Eraikin baten errentamendua etxebizitza-erabileraz bestelako errentamendutzat hartzen da, baldin eta haren helburu nagusia ez bada errentariaren etxebizitza-premia iraunkorra asetzea.

Bereziki, honako hauek dira:

Hiri-finken errentamenduak, denboraldika egindakoak (udakoak zein bestelakoak).
Finkan industria-, merkataritza-, artisautza-, lanbide-, jolas-, laguntza-, kultura- edo irakaskuntza-jarduera bat egiteko errentamenduak, horiek egiten dituzten pertsonak edozein direla ere.

4.3 artikuluan ezarritakoaren arabera, etxebizitza-erabileraz bestelako errentamenduetan, kontratuaren eduki osoa xedapen gisa hartuko da, I. tituluan (1.-5. artikuluak, biak barne), IV. tituluan (36. eta 37. artikuluak) eta V. tituluan (38.-40. artikuluak, biak barne) jasotakoa kenduta.

1.2. ERRENTAMENDUA FORMALIZATZEA

Aldeek errentamendu-kontratua idatziz formalizatzera behartu ahal izango dute elkar.

Kasu horretan, hau adierazi beharko da: kontratugileak nor diren, errentapeko finka zein den, errentamenduaren iraupena, kontratuaren hasierako errenta eta aldeek askatasunez adostutako gainerako klausulak.

1.3. ALDEEN ESKUBIDEAK ETA BETEBEHARRAK

Kontserbazioa

Errentatzaileak etxebizitza bizigarritasun-baldintzetan mantentzeko beharrezkoak diren konponketa guztiak egin behar ditu (errenta igo gabe), hitzartutako erabilera izaten jarraitu dezan. Errentapeko gauza hondatzen bada, erantzulea errentaria izango da, non eta ez duen frogatzen berak ez duela kalterik eragin.

Halaber errentaria izango da bere etxean/lokalean sartzen diren pertsonek eragindako kalteen erantzulea.

Kontserbazio-obra bat errentamendua amaitu arte atzeratzea ez bada zentzuzkoa, errentariak obra hori jasan beharko du, nahiz eta oso gogaikarria izan edo obra egin bitartean etxebizitzaren zati bat erabili ezin badu ere.

Obrak hogei egun baino gehiago irauten badu, errenta txikitu beharko zaio, obrak irauten duen hilabetean errentariak erabili ezin duen etxebizitza-zatiaren proportzioan.

Errentariak errentatzaileari jakinarazi beharko dio, ahalik eta eperik laburrenean, konponketak egin behar direla. Etxebizitzaren ohiko erabilerak eragindako higaduragatik egin beharreko konponketa txikiak errentariaren kontura izango dira.

Hobekuntza-obrak

Errentatzaileak hobekuntza-obra bat egin behar badu, eta errentamendua amaitu arte atzeratzea ez bada zentzuzkoa, errentariak obra hori jasan beharko du.

Horrelako obra bat egin nahi duen errentatzaileak idatziz jakinarazi beharko dio asmo hori errentariari, gutxienez hiru hilabete lehenago, eta obraren nondik-norakoak, hasiera, iraupena eta aurreikusten den kostua adierazi. Jakinarazpena egin eta hilabeteko epean, errentariak kontratua deuseztatzeko aukera izango du, salbu eta obrek errentapeko etxebizitzan eraginik ez dutenean edo eragin txikia dutenean. Errentamendua bi hilabeteko epean iraungiko da, errentariak atzera egiten duenetik zenbatzen hasita, eta epe horretan ezin izango dira obrak hasi.

Obrak jasan behar dituen errentariak errenta murrizteko eskubidea izango du, obren ondorioz erabili ezin duen etxebizitza-zatiaren proportzioan, bai eta obren eraginez egin behar izan ditzakeen gastuen kalte-ordaina jasotzeko eskubidea ere.

Errentariaren obrak

Errentariak ezin izango du etxebizitzaren edo lokalaren konfigurazioa aldatzen duen obrarik egin, errentatzailearen idatzizko baimenik gabe.

Kontratua suntsiarazteko ahalmenari kalterik egin gabe, obrak egiteko baimenik eman ez duen errentatzaileak, kontratua amaitzean, errentariak gauzak jatorrizko egoerara itzul ditzala edo egindako aldaketa manten dezala eska dezake, eta errentatzaileak ezin izango du inolako kalte-ordainik eskatu.

1.4. ERRENTAPEKO FINKA BESTERENTZEA

Errentapeko finka eskuratu duena subrogatuta geratuko da errentatzailearen eskubideetan eta betebeharretan.

Errentariak finka eskuratzeko lehentasuna izango du. Finkaren gainean lehentasunez erosteko eta atzera eskuratzeko eskubidea izango du 30 egun naturaleko epean, finka saltzeko erabakia, prezioa eta gainerako baldintzak jakinarazi zitzaizkionetik zenbatzen hasita. Atzera eskuratzeko eskubidea (30 eguneko epea), baldin eta jakinarazpena legearen arabera egin ez bada.

Errentan emandako etxebizitzen salmenta-tituluak inskribatzeko, jakinarazpenak egin direla justifikatu beharko da.

Finka ez ezik, alokatutako gainerako objektuak eta finkaren osagarriak ere saltzen badira, horietan ere aplikatuko da finka eskuratzeko lehentasuna (FEL).

Kasu hauetan, ez da FELik egongo:

Finka errentatzailearen jabetzakoak diren gainerako etxebizitzekin edo lokalekin batera saltzen bada, higiezin beraren barruan.
Hainbat jabek erosle bakarrari saltzen badizkiote higiezina osatzen duten etxebizitza eta lokal guztiak.

FELi uko egitea: 5 urtetik gorako iraupen itundua duten kontratuetarako bakarrik balio du.

1.5. KONTRATUA LAGATZEA ETA AZPIERRENTAMENDUA

Errentariak finka azpierrentan eman edo errentamendu-kontratua laga dezake, errentatzailearen adostasunik behar izan gabe.

Azpierrentamendu partziala gertatzen bada, errentatzaileak indarreko errenta % 10 igo dezake, eta kontratua lagatzen edo finka osoaren azpierrentamendua gertatzen bada, % 20.

Sozietate errentariaren bat-egite, transformazio edo zatiketaren ondorioz errentaria aldatzen bada, hori ez da lagapentzat hartuko, baina errentatzaileak errenta igotzeko eskubidea izango du, aurreko atalean adierazi bezala.

Lagapena zein azpierrentamendua frogatzeko moduan jakinarazi beharko zaizkio errentatzaileari, horiek itundu eta hilabeteko epean.

1.6. ERRENTARIA HILTZEA

Errentaria hiltzen bada, lokalean enpresa- edo lanbide-jarduera bat egiten denean, jarduera gauzatzen jarraitzen duen oinordekoa edo legatu-hartzailea errentariaren eskubideetan eta betebeharretan subrogatu ahal izango da, kontratua iraungi arte.

Subrogazioa idatziz jakinarazi beharko zaio errentatzaileari, errentaria hil eta hurrengo bi hilabeteetan.

1.7. ERRENTARIARI KALTE-ORDAINA EMATEA

Azken bost urteetan jendeari gauzak saltzeko merkataritza-jarduera bat egin den finka baten errentamendua iraungitzen denean, errentariak kalte-ordaina jasotzeko eskubidea izango du, errentatzailearen kontura, baldin eta errentariak epea amaitu baino lau hilabete lehenago adierazi badu kontratua berritu nahi duela, gutxienez beste bost urterako, merkatuko errenta baten truke. Merkatuko errentatzat hartuko da aldeek adosten dutena; eta adostasunera iristen ez badira, haiek izendatutako arbitroak zehazten duena.

Kalte-ordainaren zenbatekoa honela zehaztuko da:

Errentamendua iraungi eta hurrengo sei hilabeteen barruan, errentaria udalerrian bertan ordura arteko jarduera bera egiten hasten bada, kalte-ordainak barnean hartuko ditu jarduera lekuz aldatzeko gastuak eta aurreko lokalean zituen bezeroak galtzearen ondoriozko kalteak, jarduera berriaren lehen sei hilabeteetan izandako bezero-galeraren arabera kalkulatuta.

Errentamendua iraungi eta hurrengo sei hilabeteen barruan, errentaria beste jarduera bat egiten hasten bada edo ez badu inolako jarduerarik hasten, eta, epe berean, errentatzailea edo hirugarren bat errentariak ordura arte egindako jarduera bera edo antzeko bat egitean hasten bada finkan bertan, kalte-ordaina kontratuak iraun duen urte bakoitzeko hilabete batekoa izango da (gehienez ere hemezortzi kuota).

1.8. ERABATEKO SUNTSIARAZTEA

Errentatzaileak kontratua erabat suntsiaraz dezake:

Errentariak dagozkion zenbatekoak ordaintzen ez baditu.

Fidantza ez ordaintzeagatik:

Finkan jarduera gogaikarriak, osasungaitzak, kaltegarriak edo arriskutsuak egiten direnean

Lagapenak eta azpierrentamenduak Hiri-Errentamenduen Legearen 32. artikuluan ezarritakoa betetzen ez dutenean.

1.9. FIDANTZA

Kontratua sinatzean: 2 hilabeteko errenta.
Kontratuaren lehenengo 5 urteetan: ez dago fidantza eguneratu beharrik.
Luzapena: fidantza eguneratu daiteke, 2 hilabeteko errentaren baliora arte.
Kontratuaren 5. urtetik aurrera eta hurrengo luzapenetan: aldeek erabakitzen dutena.

Errentamendua amaitzean, fidantzaren saldoa errentariari itzuli behar zaio, eta giltzak eman eta hilabete igaro ondoren ez bazaio itzuli, legezko interesa sortuko du.